不動産業でよくある法的トラブルについて
不動産を巡るトラブルには、貸金や損害賠償請求といった金銭請求とは異なる解決の難しさがあります。というのも、不動産は、その所有者や利用者にとって愛着が強く、単純に金銭に換算できない価値があり、そのことが解決を困難とするからです。まず、大部分の個人にとって、不動産の購入は人生で１番高い買い物です。次に、所有か賃貸を問わず、自宅の場所、形状、居住年数、その隣人や地域の人間関係は、個人の人格形成にとって絶大な影響があります。
また、不動産を事業に利用した事業主にとっては、事業の過程で様々な人間模様をその場所で描くことになります。更に、個人が取得した不動産の所有権や利用権は、相続や事業承継によって、世代を超えて承継されます。ここでも、不動産は、単に物理的に何かを承継するだけではなく、人間のドラマをも承継します。これらの事情から、不動産を巡るトラブルは、金銭のように単純に理屈で割り切ることはできないという相貌があります。加えて、不動産分野を法律的に考えても、民法や借地借家法などの基本的な法律だけではなく、宅地建物取引業法、品確法、建築基準法、都市計画法など様々な法律が関連します。そのうえ、法務だけでなく、税務や登記なども関連します。
更には、宅建業法や民法などの法改正、住宅宿泊事業法や賃貸住宅管理業法、いわゆる所有者不明土地に関する法律などの新しい法律も成立し、さらには、不動産業特有の商慣習やビジネスモデルが存在し、成文化されていないルールへの理解が不可欠です。このように専門性が高く難しい分野であるからこそ、弁護士が研鑽を重ね、専門家としての力を発揮できます。当事務所は、これまで、多くの不動産トラブルを取り扱ってきました。その中で、専門家として、少なくない事案で「もっと早くご相談頂けたら」「もっと早い段階から弁護士が関与して適切な対応をしていたら」と感じることがありました。不動産問題は、複数の法律が跨る分野なので、一般の方がネットで情報収集しても、適切な答えにたどり着くのは容易ではないと感じます。
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具体的な不動産に関する法務とは？
専門家を必要とする不動産に関する法務は下記のとおりです。
不動産の立ち退き・明け渡し
例えば、貸主が賃貸した不動産について、借主から賃料が支払われない場合、賃貸借契約を解除して、不動産の明渡しや未払賃料の支払いを求めます。弁護士の関与のもと適切な法的手続を行うことで、早期の明渡しを実現することがポイントになります。
＊不動産の立ち退き、明け渡しについては、判決で勝訴すれば強制執行をすることが可能ですが、１で述べた理由から、強制執行はできる限り避けた方が無難です。
また、老朽化した建物を建て替えるにあたり、その建物に居住する借主に立ち退きを求めることもありますし、賃貸借契約の目的から外れた使用をする借主に対する明渡し請求もあります。
更には、貸主においてその建物を必要とする正当な事由が存するとして建物明渡しを求めることもあります。
不動産売買・不動産賃貸
例えば、購入した不動産が売買契約の趣旨に合わない場合には、契約解除や損害賠償請求・代金減額を求めることが考えられますし、不動産を賃貸するにあたっても、誰が、どういう目的で、どの程度の期間借りるのかによって、契約内容が変わってきます。
相続における不動産の承継
相続財産として不動産がある場合、単独で相続するか複数で共有するか、単独で相続する場合に誰にいくら支払うのか、といった問題や、賃貸不動産を承継した場合に誰が賃料を受け取るのか等、１で述べたように、不動産は高価な財産であることが多く、その帰すうが遺産分割の内容を左右します。
共有不動産の問題
不動産を共有すると、１人で所有する場合と比べて、どうしても使い勝手が悪くなります。その場合、共有関係をどう解消するか、共有者の1人に相続が発生した場合に誰と交渉するか等、共有不動産の権利関係の単純化には相当な時間を要します。
境界紛争・相隣トラブル
念願の不動産を取得したものの、隣人との間で紛争が生じることがよくあります。不動産の境界や隣人の立てる音がうるさい等、お隣であることから感情的な軋轢が強まります。
マンション管理
分譲マンションを手に入れたものの、専有部分と共有部分とがあり、共有部分をどう管理するか、建て替えを要することとなった場合にどの程度の費用で済ませるか、管理費を支払わない所有者に対してどう対応するか等、マンション管理に関する法律問題が後をたちません。
不動産の競売・任意売却・決済に関する法務
不動産は高額取引となりがちで、取引が完了するまでは慎重な対応が必要となります。最近でも、大手不動産業者がいわゆる「事件屋」に多額の金銭を詐取された（なりすまし）事例が報道されました。
首尾よく不動産を取得した後も、不法に占拠する占有者に対する対応が必要となる場合もあります。
賃料の増減額
不動産を賃貸した後社会経済情勢が大きく変化した場合、そのままの賃料では貸主・借主ともに不満が募る場合は、賃料の増減を求め、協議が調わない場合は裁判所で更に協議をすることがあります。
不動産登記
不動産の権利の得喪は登記に反映させなければなりません。ですが、実際には登記内容と実際の権利関係が異なることもあり、そのことが不動産取引や紛争解決を複雑にすることがあります。
成年後見等事案における不動産の処分
判断能力が低下した個人が、もはや自宅で生活することが困難となった場合は、後見人等を家庭裁判所に選任してもらって処分をすることがあります。また、判断能力の低下につけこんで不当に安く不動産を処分した場合には、契約の取消しを求めていく場合があります。
離婚に伴う不動産の財産分与
夫婦が離婚に至る際、夫婦共有財産を財産分与することがあります。その場合、婚姻中に取得した不動産を誰が取得し、利用するか、ローンで購入した場合は誰が清算するか、税金をどう清算するか等、不動産の財産分与には民法のほかに税務も関係してきます。
不動産業に関するトラブルはまずは弁護士にご相談ください
このように、不動産を巡る法律関係は複雑です。個人で悩むのではなく、早い段階から専門家である弁護士、当事務所にご相談ください。
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Last Updated on 1月 16, 2024 by kigyo-lybralaw
事務所に所属する弁護士は、地元大分県で豊富な経験で様々な案件に取り組んでいたプロフェッショナルです。ノウハウを最大限に活かし、地域の企業から、起業・会社設立段階でのスタートアップ企業、中堅企業まであらゆる方に対して、総合的なコンサルティングサービスを提供致します。弁護士は敷居が高い、と思われがちですが、決してそのようなことはありません。私たちは常に「人間同士のつながり」を大切に、仕事をさせて頂きます。個人の方もお気軽にご相談下さい。 |
